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Apr 08, 2023

英国商業不動産リート株式会社

10 maggio 2023 UK Commercial Property REIT Limited (“UKCM” o la “Società”) Net

2023 年 5 月 10 日

UK Commercial Property REIT Limited (「UKCM」または「当社」)

2023 年 3 月 31 日時点の純資産価値

リースの勢いは依然として強いものの、限界評価額がポートフォリオの安定化ポイントを高める

2023 年 5 月 10 日: 英国全土の高品質で多様な不動産の 13 億 2000 万ポンドのポートフォリオを所有する UK コマーシャル プロパティ REIT リミテッド (「UKCM」または「当社」) (FTSE 250、LSE: UKCM) は、現在、純資産を提供しています。 2023 年第 1 四半期の価値 (「NAV」) と取引の最新情報。

ハイライト

* AIC のガイダンスに基づいて、総借入額から現金を差し引いた額をポートフォリオの価値で割って計算されます。

UKCM会長のケン・マッカラ氏は、「昨年の最終四半期に英国の商業用不動産セクターを再評価した後、政府がインフレを阻止しようとした劇的な金利上昇の結果、一時的な景気低迷が続いた」とコメントした。この期間中、当社は収益を促進するための資産管理の取り組みを継続しており、これらの要因により、英国商業不動産 REIT の高品質で多様なポートフォリオの価値がわずかに上昇しました。 NAVのわずかな上昇にも反映されており、高い稼働率、旺盛な需要による賃貸の勢い、ひいては賃料の伸びの恩恵を受けて、ポートフォリオ全体で好調な運用実績が続いていることにも勇気づけられます。 「当社の開発パイプラインを完了するために、十分なリソースを活用し、十分なリソースを活用していきます。市場に依然として蔓延している不確実性を引き続き承知していますが、このより前向きで広範な見通しと当社の第1四半期の健全な業績により、当社の将来の見通しについてさらに自信が持てるようになりました。」

abrdnのUKCM主任マネージャーであるウィル・フルトン氏は次のように述べています。「今年の第1四半期中、当社のポートフォリオ全体に提供できる限られたスペースに対する強い職業上の需要が引き続き見られたため、当社は高い稼働率を維持することができました。」 98% を獲得し、大幅な回帰率を獲得しました。当社の産業用資産が賃貸増加の最大の原動力でしたが、心強いことに、当社のオフィスおよび小売倉庫資産全体でも同様に、賃貸活動が活発で更新の増加も見られました。当社の学生向け宿泊施設開発の最終段階は、2019 年中に完了しました。 「初年度の家賃保証があり、次年度の予約もすでに好調です。当社の開発パイプラインは、今後数か月以内に新しい物件が稼働するため、さらに賃料が追加される予定です。当四半期中に評価額が安定したため、当社は開始を開始しています」投資市場が開き始めていることを示す事例証拠を確認することで、市場にさらなる信頼を与えることができるはずです。」

賃貸の成長可能性と高い稼働率を実現する資産管理

当社は 2.0% という非常に低いボイド率を維持しており、これにより将来の収益が見通しやすくなり、当社のポートフォリオの質と、リバージョンの可能性の獲得に注力しながら収益を維持する資産管理チームの能力の両方を明確に示しています。

前四半期の投資ポートフォリオにおけるリースの勢いは引き続き強く、以下のとおりです。

以前に開示したように、ラドレットのベンチュラ パークにある 31,803 平方フィートのユニット B は、世界中に航空機保守資材を供給する Aerospace Reliance Ltd に年間 558,025 ポンド (年間 17.55 psf ポンド) の賃貸料で貸与されました。 テナントは 10 年間のリース契約を締結しており、5 年目にはテナントのみの打ち切りオプションが付いています。テナントは、家主の工事や追加の出資を必要とせず、現状のユニットを受け入れたため、7 か月のリース インセンティブが提供されました。

同様にベンチュラ・パーク・ラドレットにあり、以前に公開されたユニット 7 は、年間 1,455,880 ポンド (年間 17 psf) の賃貸料で、映画およびメディア制作会社である Location Collective Ltd に賃貸されています。 この物件の面積は 85,640 平方フィートで、テナントは 15 年間のリース契約を締結しており、12 年目に相互解約となります。テナントには、12 か月間家賃を無料にするインセンティブが提供されています。

これら 2 つの新しいリースは、賃貸料収入を促進し、ポートフォリオの回帰を捉える能力を示しており、以前に支払われた賃料の 69% の増加に相当し、2021 年 12 月の ERV より 63% 先行しています。 彼らはベンチュラ・パークを残り 6% という低い利用可能額で残しており、当社はそれに強い関心を持っています。

マンチェスターのトラフォード・リテール・パークでは、同パークの2,388平方フィートのユニット4を占有するケンタッキー・フライド・チキンとのリース更新が完了し、新たに20年間のリース期間が設定され、15年目の終わりにはテナントのみの解約オプションが付いている。 6 か月の家賃無料期間が提供され、新たなヘッドライン家賃は年間 83,580 ポンド (年間 35 psf ポンド) となり、これは通過家賃の 17% 増加と ERV への 9% のプレミアムを反映しています。

ブリストルのエメラルドパークにあるユニット11は、10年間の中断なしのリースでサウスウェスト救急サービスに委託されました。 8,764 平方フィートのユニットでは、年間 92,022 ポンド (年間 10.50 psf) の賃料が合意され、9 か月間家賃無料のリース インセンティブが付いています。 新しい賃料は以前の経過賃料よりも 21% 高く、ERV よりも高くなります。

自動車部品のサプライヤーであるウェブコンは、サリー州サンベリー・オン・テムズにあるドルフィン工業団地にある約10,000平方フィートのユニット1の5年間のリース更新に合意した。 新しいリースにより、同ユニットの年間賃料収入は63％増の15万5,000ポンドとなり、2022年12月の評価時点でERVを4％上回っており、3か月の無償賃料期間も含まれている。

これら 3 つの新しいリースは、以前の経過賃料に対して合計 40% の加重プレミアムを加えて実現されました。

また、クローリーのガトウィック・ゲートでは、2B号機の12か月延長が、平方フィート当たり13.50ポンド（年間33万ポンドに相当）の賃料で空軍基地と合意され、平方フィート当たり11.50ポンドから増額された。これは大幅な賃料増額である。そして不動産の賃貸の雰囲気を改善します。

最後に、サンベリー・オン・テムズのドルフィン工業団地、バートン・アポン・トレントのセントラム物流倉庫、およびレディングにあるホワイト ビルディングのオフィス。収入は £214,000 増加しました。これは、以前の賃料から加重 11% の増額となり、ERV と一致しています。

当社の開発パイプラインは引き続き進歩しています。

大きな契約上の余裕と柔軟性を備えた強固なバランスシート

低ギアで堅牢なバランスシート、将来の資本コミットメントと2023年5月の配当を考慮した上で4,440万ポンドの財源が利用可能。

当社は、すべての約款が十分にカバーされた 3 つの債務枠を設けており、追加の 4 億 3,700 万ポンドの無担保財産により、当社の約款パッケージに関してさらに大幅な余裕と柔軟性が得られます。 現在の混合金利は、引出債務に対して年 3.93% であり、そのうち 68% は固定金利です。

当社は債務に対して慎重なアプローチを採用しており、3月31日現在、グループローンの価値をAIC手法を使用して計算すると20.0%*、総資産手法を使用して計算すると21.3%**とし、比較的低いギアリングから利益を得ることができます。 2023年。

当社には、残り 2 件の高品質開発のパイプラインがあり、1 件は今後数週間以内、もう 1 件は 2024 年に完了予定であり、グループの賃貸料にさらに長期収入が加わることになります。 残りの開発コミットメントのうち約 5,200 万ポンドは、開発評価がプロジェクト支出に応じて変化するという仮定に基づいて、約 24.3%*** に調整される既存の借入を通じて資金調達されることが意図されています。 以前に示唆したように、経済および投資環境は、バリュエーションに対する市場全体への影響、またはそこから生じる潜在的な機会を伴い、中期的に取締役会の目標ギアリングレベルである 25% をわずかに上回るギアリングを行う可能性があることは合理的に予見可能です。 取締役会は、投資マネージャーとともに、当社の発展計画を考慮して、借入金が効果的に管理および管理されるよう引き続き確保していきます。

* AIC のガイダンスに基づいて、総借入額から現金を差し引いた額をポートフォリオの価値で割って計算されます。

** (現在の借入額 2 億 9,300 万ポンド / 総資産 13 億 6,800 万ポンド) として計算。

*** (現在の借入金 2 億 9,300 万ポンド + 開発コミットメント 5,170 万ポンド) / (総資産 13 億 6,800 万ポンド + 開発コミットメント 5,170 万ポンド) として計算。

家賃徴収

賃料回収率は正常化しており、契約により月々支払ったテナントを考慮すると、第 2 四半期の賃料の 99% がすでに受け取られています。

同社は質の高い入居者による多様なテナント構成を擁しており、そのうち上位 5 社は、Ocado (賃料の 5.7%)、Public Sector (5.1%)、Amazon (4.0%)、Armstrong Logistics (3.5%)、Total などの回復力のある企業で構成されています。 (3.1%)。 合計でポートフォリオの収入は 199 件のテナントから確保されています。

配当金

第 1 四半期の配当は 1 株あたり 0.85 ペンスに維持され、2023 年 5 月 31 日に支払われ、配当カバー率は 95% となります。

NAV推移の内訳

以下は、2022年12月31日から2023年3月31日までの期間における、国際財務報告基準（「IFRS」）に基づいて計算された1株当たりの未監査純資産価値の変動の内訳です。

英国商業不動産 REIT リミテッド

1株当たり(p)

帰属資産 (百万ポンド)

コメント

2022年12月31日現在の純資産

79.7

1,035.7

不動産ポートフォリオの評価額の含み益増加

1.2

15.9

設備投資

-0.3

-4.3

主に、エクセターの学生向け宿泊施設、サセックス・ジャンクションとレミントン・スパの工業ユニット、リーズのホテルの進行中の開発設備投資に関連しています。

期間中に得た収入

1.4

17.7

配当カバー率 95% に相当します。

期間中の費用

-0.6

-7.2

2023年2月配当金支払い

-0.8

-11.0

2023年3月31日現在の純資産

80.6

1,046.8

EPRAの1株当たり純有形資産は80.6ペンス（2022年12月31日：79.7ペンス）で、同四半期のEPRAの一株当たり利益は0.81ペンス（2022年12月31日：0.82ペンス）となった。

セクター分析

23 年 3 月 31 日時点のポートフォリオ価値 (百万ポンド)

23 年 3 月 31 日時点のエクスポージャー (%)

同様の資本価値シフト (設備投資控除後)

資本価値シフト (販売、購入、開発支出を含む) (百万ポンド)

(%)

22 年 12 月 31 日時点の評価額

1,308.0

産業用

789.7

59.7

2.1

16.3

南東

36.2

2.3

11.0

英国の残りの部分

23.5

1.3

5.3

小売り

183.9

13.9

1.9

3.6

ハイストリート - 南東

0.9

0.0

0.0

ハイ ストリート - 英国の残りの部分

1.2

-4.3

-0.7

小売倉庫

11.8

2.8

4.3

オフィス

167.2

12.6

-2.4

-4.0

ウエストエンド

1.9

0.2

0.1

南東

5.0

-1.8

-1.3

英国の残りの部分

5.7

-3.6

-2.8

代替案

183.1

13.8

-1.3

0.0

レジャー

5.7

-5.4

4.3

学生向け宿泊施設

4.4

3.1

1.9

ホテル

3.7

0.4

2.5

23 年 3 月 31 日時点の評価額

1,323.9

100.0

0.9

1,323.9

投資部門トップ 10

評価額が1億ポンドを超える不動産

ベンチュラ パーク、ラドレット

産業用

5,000万ポンドから1億ポンドの価値のある不動産

オカド倉庫、ハットフィールド

産業用

ハンナ・クローズ、ニースデン、ロンドン

産業用

ドルフィン工業団地、サンベリー・オン・テムズ、ロンドン

産業用

ニュートンズ コート、ダートフォード

産業用

ジャンクション 27 リテール パーク、リーズ

小売倉庫

2,500万ポンドから5,000万ポンドの価値のある不動産

XDock 377、ラッターワース

産業用

ザ・ロタンダ、キングストン・オン・テムズ

代替案

エメラルド パーク (ブリストル)

産業用

トラフォード リテール パーク (マンチェスター)

小売倉庫

2023 年 3 月 31 日現在の独立した評価は CBRE Ltd によって実施されました。

2023 年 3 月 31 日現在の純資産価値分析 (未監査)

百万ポンド

純資産の%

産業用

789.7

75.4%

小売り

183.9

17.6%

オフィス

167.2

16.0%

代替案

183.1

17.5%

総合物件ポートフォリオ

1,323.9

126.5%

リースインセンティブの調整

-32.4

-3.1%

不動産ポートフォリオの公正価値

1,291.5

123.4%

現金

28.4

2.7%

その他の資産

47.6

4.5%

総資産

1,367.5

130.6%

流動負債

-29.3

-2.8%

固定負債（銀行借入）

-291.4

-27.8%

純資産合計

1,046.8

100.0%

1 株当たりの NAV は、2023 年 3 月 31 日現在の当社の直接不動産ポートフォリオの外部評価に基づいています。これには、当期のすべての収益が含まれ、2023 年 3 月 31 日以前に支払われたすべての配当を差し引いた後に計算されます。

2023 年 3 月 31 日現在の 1 株あたり NAV は、1 株あたり 25 ペンスの 1,299,412,465 株に基づいており、これはその時点で発行されている株式の総数です。

取締役会は、2023年3月31日からこの声明の発表日までの間に発生した、当社の財務状況に重大な影響を与える可能性のあるその他の重要な出来事または取引については認識していません。

この発表に含まれる情報は、市場乱用規制 (EU) No. 596/2014 に規定されている内部情報を構成すると当社はみなします。 この発表が規制情報サービスを通じて公開された時点で、この内部情報はパブリック ドメインであるとみなされます。

当社の詳細は、www.ukcpreit.com にある当社の Web サイトでもご覧いただけます。

詳細については、以下にお問い合わせください。

ウィル・フルトン / ジェイミー・ホートン、アブドン

電話: 0131 528 4261

ウィリアム・シモンズ、JPモルガン・カゼノーブ

電話: 020 7742 4000

リチャード・サンダーランド / アンドリュー・デイビス / エミリー・スマート、FTI コンサルティング

電話: 020 3727 1000

[メールで保護されています]

上記の情報は未監査であり、abrdn Fund Managers Limited によって計算されています。